Naast investeren in Nederland zijn we nu sinds een jaar ook aan het investeren in vastgoed in Engeland. In deze podcast vertellen we waarom wij daar voor gekozen hebben. Wat de voor- en nadelen zijn van investeren in Engeland, hoe werkt investeren daar en op welke manier wij ons vastgoed portfolio opbouwen. Vandaag nemen we jullie een stapje verder mee op onze vastgoed reis.

Abonneer je ook op mijn podcast via iTunes & Spotify!

Investeren vastgoed Engeland / buitenland

Sinds 2 jaar investeren wij in vastgoed. Eerst alleen in Nederland, maar sinds een jaar ook in de UK. Dat heeft diverse redenen. In een eerdere podcast vertelden we uitgebreid waarom wij investeren in vastgoed. Nog niet geluisterd? Klik dan hier. In deze podcast en dit artikel delen wij onze persoonlijke mening en ervaring over investeren in de UK. Uiteraard kunnen meningen en ervaringen wisselen van persoon tot persoon😉 Just so you know.

Zes redenen om te investeren Engels vastgoed

Hieronder delen wij onze redenen om te investeren in Engels vastgoed.

1. Overhitte vastgoedmarkt in Nederland

De huizenmarkt in Nederland is redelijk oververhit. Er is veel vraag naar woningruimte, maar het aanbod beperkt. Waardoor de prijzen de pan uitstijgen. Onze strategie in Nederland is ingezet op Den Haag e.o. omdat we deze markt goed kennen. We zetten het liefst in op totale verbouwingen en transformaties. Hier is nog steeds veel winst te behalen voor vastgoed investeerders. Maar omdat wij ongeveer 30-40% van het jaar in het buitenland zitten, passen deze projecten minder goed bij ons. De projecten hebben een lange doorlooptijd en het is onze ervaring dat het juist hier lastig is om dit van op afstand te sturen.

2. Netwerk

Via ons netwerk (Great Property Experience), waarbij wij aangesloten zitten, kwamen hele positieve verhalen van mensen die al meerdere jaren investeren in de UK. Zij hadden binnen korte tijd een aanzienlijk vastgoed portfolio opgebouwd. Waarbij de rendementen vele malen hoger lagen dan in Nederland. Toen we geïnteresseerd raakten in investeren in de UK, kwamen we erachter dat we met het geld dat wij beschikbaar hadden veel sneller konden groeien in de UK, dan in Nederland. Dit was voor ons een belangrijke reden om de vastgoedmarkt daar verder onder de loep te nemen. Het eerste jaar hebben we gefocused op het aankopen van vastgoed in Nederland, inmiddels is onze focus en strategie voor de komende jaren ingestoken op Engeland.

3. Hogere vastgoed rendementen

In de UK liggen de prijzen van vastgoed lager. Je kunt daar al huizen kopen van ongeveer EUR 100.000,-. Let wel dit zijn echt de puisten in de straat. Compleet vervallen, waar een grondige verbouwing aan moet plaatsvinden. Door de woning volledig te renoveren, voegen we waarde toe aan het pand. Ook maken we vaak van één woning, meerdere self contained flats. Dit is vergelijkbaar met zelfstandige studio’s in Nederland. Mede hierdoor ligt het rendement bij onze investeringen in de UK veel hoger dan in Nederland.

4. Hands-off investeren in vastgoed de UK

Omdat wij merendeel van de tijd niet in Nederland verblijven, zochten we naar een land waar we zogenoemd ‘hands-off’ kunnen investeren. De UK is hier echt een voorloper in. Met hands-off investeren bedoelen wij dat we samenwerken met onze partners in de UK, zogenoemde sourcing partijen. Zij gaan voor ons op zoek naar vastgoed deals die voldoen aan onze criteria. Indien wij akkoord geven op een deal, regelen zij ook de verbouwing en via een andere partij wordt de verhuur geregeld. Dit is voor ons een erg groot pluspunt ten opzichte van investeren in Nederland of bijvoorbeeld Duitsland. In Duitsland moet je namelijk ‘in persoon’ tekenen.

5. Investeren zonder emotie

Doordat het voor ons hands-off investeren is, kopen wij zonder emotie. We bestuderen de markt en de deal tot in detail. Waardoor we echt op feiten, onderzoeken en cijfers bepalen of het een goede deal is. Werkelijk alle informatie is online te vinden of bij de desbetreffende instanties op te vragen en ook onze sollicitors in de UK doen grondig onderzoek. Daarnaast zijn onze sourcing partners ter plaatse om onze volledige video tours te geven en foto’s met ons te delen. Wij merken op dat deze manier van investeren, wanneer wij dit vergelijken met investeren in de Nederland, dat emotie toch soms een rol kan spelen. We zijn in Nederland dan bijvoorbeeld gecharmeerd van een pand, waardoor het kan voorkomen dat je niet meer objectief naar de cijfers kijkt, maar met een zogenoemde roze bril. Doordat het hands-off is kan je niet anders dan op feiten, onderzoeken en cijfers berusten waardoor emotie veel minder de hoofdrol speelt.

6. Engeland is een huur markt

In de UK is er sprake van een zogenoemde huur markt. Wanneer je in de UK een huis wilt kopen, kan je niet zoals in Nederland tot 100% van de aankoop financieren. Je zal een groot gedeelte aan eigen geld moeten inleggen. Tel hierbij het feit bij op dat de Engelsen over het algemeen geen grote spaarders zijn. Dit zorgt er samen voor dat ze voor langere tijd huren en pas op veel latere leeftijd een huis kopen. Hierdoor is er erg veel vraag naar huur, wat voor een vastgoedinvesteerder een groot voordeel is.

Hoe gaat investeren in vastgoed Engeland in zijn werk?

Hieronder een simplistische weergave van de stappen die wij volgen voor het investeren in de UK. Stap 5 t/m 8 kan ongeveer 3-4 maanden in beslag nemen.

1. Financiering regelen; eigen geld, of van investeerders vanuit Nederland regelen waarmee je vastgoed kan aankopen in de UK.
2. Limited bedrijven oprichten in de UK
3. Partners selecteren in de UK
4. Voorwaarden vaststellen waar een goede vastgoed deal aan moet voldoen. Denk hierbij o.a. aan locatie, object, prijsklasse
5. Sourcing partij gaat actief op zoek naar deals en legt deze aan ons voor
6. Onderzoeken mogelijke deals. De deals die de sourcing partij voorstelt, daar doen we grondig onderzoek naar. We zorgen ervoor dat we letterlijk alles weten van het pand, de buurt, de leefomgeving, voorzieningen etc. Indien positief geven we akkoord richting de sourcer.
7. Sollicitors doen onderzoek en overleggen dit met ons
8. Grondige screening van de onderzoeken van de sollicitors. Indien nog steeds positief dan geven we akkoord
9. Aankoop vastgoed investering
10. Verbouwing
11. Oplevering
12. Huurders
13. Inkomsten

Grootste verschillen tussen vastgoed investering Engeland en Nederland

Hieronder sommen we de grootste verschillen op, die wij het afgelopen jaar hebben opgemerkt tussen investeren in Nederland en in Engeland.

Financiering van de vastgoed deal in Engeland

In Nederland is het mogelijk om beleggingshypotheken (vastgoedhypotheken) af te sluiten. De constructie is hierbij als volgt. Je kunt dan 60%, 70% of tot 80% laten financieren door een bank, het overige percentage dien je te financieren met eigen geld.

In Engeland is het voor buitenlandse investeerders in eerste instantie niet mogelijk om direct daar een beleggingshypotheek af te sluiten. Ook staan banken in Nederland (wij hebben er in ieder geval nog geen gevonden), niet te trappelen om geld uit te lenen wat in de UK in huizen geïnvesteerd mag worden. Je dient dus 100% van het aankoopbedrag incl alle bijkomende (verbouwing)kosten zelf voor te financieren. Dit kan je met eigen middelen doen en/ of door te werken met particuliere investeerders.

Samenwerking met partners

Door het hands-off investeren in de UK, werken we met diverse partijen. Denk hierbij aan o.a. sourcing- en verhuur -partners. Het selecteren van de juiste partners is een belangrijke stap die met zorgvuldigheid genomen dient te worden. Hierin heeft ons netwerk waarbij wij aangesloten zitten een belangrijke rol gespeeld. Zij werken met vaste partners waar zij al jarenlang zaken mee doen. Dit heeft ervoor gezorgd dat wij onze eerste deals ook via die partners hebben kunnen laten lopen. Doordat we de markt in de UK steeds beter onder de knie krijgen, werken we inmiddels ook samen met andere partijen. We raden iedereen aan om altijd je eigen due diligence onderzoek te doen naar deze bedrijven.

Sollicitors UK vs notaris in Nederland

In Nederland ga je pas naar de notaris toe zodra je de koopakte gaat ondertekenen zodat hij in navolging hiervan in het register kan worden opgenomen. In Engeland werkt dat anders. Zodra wij ‘ja’ zeggen op een deal. Gaan twee sollicitors zogenoemde ‘searches’ onafhankelijk van elkaar uitvoeren. Eén sollicitor is van de aankooppartij (wij in dit geval) en de andere sollicitor is van de verkoop partij. Zij controleren letterlijk alles en keren zo’n deal helemaal binnenstebuiten. Zelfs tot op vergunning- en rioleringsniveau aan toe. Aan ons de taak op alle documentatie die wij hiervan krijgen toegezonden, te controleren. Indien wij hierin iets tegenkomen wat niet in lijn is met onze ‘ideale’ vastgoed deal, kunnen wij nog steeds onder de aankoop uit.

Investeren vanuit bedrijf i.p.v. privé persoon

Om te investeren in de UK hebben wij 2 limited bedrijven opgericht. Een voor de verhuur en een voor de aan- en verkoop. Dit terwijl we in Nederland vanuit privé de panden aankopen.

Nadelen investeren vastgoed Engeland

Hieronder delen we de belangrijkste nadelen die ondervonden kunnen worden bij investeren in Engeland.

Eigen middelen nodig of particuliere investeerders

Eerste aankopen dienen met eigen middelen te gebeuren. Zie ook de uitleg bij de ‘verschillen investeren Nederland vs UK’. Je dient dus zelf over een grote zak met geld en/of particuliere investeerders te beschikken.

Lange doorlooptijd

Doordat in de UK wordt gewerkt met sollicitors die searches uitvoeren. Zie ook de uitleg bij het stappenplan van investeren in de UK’. Hierdoor zit er aanzienlijk veel tijd tussen ‘Ja’ zeggen op een deal en het uiteindelijk aankopen van een deal. Uit onze ervaring gemiddeld zo’n 3-4 maanden.

Op afstand investeren

Voor ons persoonlijk is dit juist een groot pluspunt en één van de voornaamste redenen waarom wij investeren in de UK. Maar wij kunnen ons ook voorstellen dat voor sommige mensen dit juist als een nadeel kan worden gezien. Zij geven de voorkeur aan investeren in gebieden waar zij zelf wonen en/of makkelijk naar toe kunnen. Uiteraard is Engeland niet het ‘einde’ van de wereld en ben je er zo, maar het vraagt dus wel extra tijd en middelen.

Grote afhankelijkheid van andere partijen

Zoals eerder benoemd werken wij samen met partijen in Engeland die onze belangen voor ons behartigen. Uiteraard zijn we vrij om te wisselen tussen deze partijen. Zoals aangegeven is een hoge mate van betrouwbaarheid hier de allergrootste voorwaarde bij. Persoonlijk vinden wij het samenwerken met partijen geen nadeel, omdat het ons in staat stelt om hands-off te investeren. Maar ook bij dit punt kunnen wij ons voorstellen dat sommige investeerders liever alles zelf willen controleren, besturen en uitvoeren en dan zou dit nadelig zijn en dan is het tegelijkertijd geen passief inkomen meer.

Financiële structuur

Wanneer je het geld wilt terughalen uit de UK, dien je hier ook een financiële en belastingtechnische constructie voor op te zetten. Hiervoor raden wij aan om te investeren in een internationaal accountant die ervaring heeft met vastgoedinvesteerders in de UK. Dit zijn dus extra additionele kosten waar je rekening mee dient te houden.

Is investeren vastgoed Engeland aan te raden?

Wij zijn positief over investeren in de UK. Met name het hands-off in combinatie met reizen is voor ons echt een heel groot pluspunt. Wel raden we aan om voordat je je halsoverkop ergens in een markt stort goed te investeren in je netwerk en kennis hierover. Het is niet zo dat investeren in Nederland geen mogelijkheden meer biedt, maar voor ons ligt de focus en strategie nu meer op Engeland.

Laat je bedrijf & geld voor je werken

Als business coach vind ik het belangrijk om ook mijn coachees te wijzen op mogelijkheden met betrekking tot investeren. Uiteraard leg ik niemand iets op en ben ik geen financieel adviseur. Wel wil ik door ons verhaal te delen en te laten zien hoe het ook kan dat investeren een goede zet kan zijn. Uiteraard doet ieder dat op zijn eigen manier. 

Het is een feit dat je als ondernemer, je eigen boontjes moet doppen. Dat is helemaal niet erg, dat geeft ook een bepaalde vrijheid. Dat neemt niet weg, dat wanneer je business heel erg goed loopt, het een slimme move kan zijn om naast je bedrijf voor je te laten werken ook je geld voor je te laten werken.

Laat jij je geld al voor je werken? Deel het in de reacties!